SETTEMBRE 2009

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Cari amici, nei giorni scorsi, mi è stato sottoposta, da un simpatico biker, una questione che nulla a che vedere con il mondo delle due ruote.....

Per la precisione, il problema espostomi riguarda l'obbligo di pagare - o meno - una mediazione immobiliare (il Ns. amico ha da poco acquistato casa) ad un tizio il quale non intende esibire il documento che ne attesti la qualità di mediatore professionale, ma che sostiene che "senza di lui la casa non l'avrebbe comprata".

Poiché la tematica in questione è particolarmente interessante e soprattutto attuale, colgo l'occasione per tracciare, sia pur sinteticamente, un quadro della normativa in materia.

Il codice civile, all'articolo 1754, definisce il mediatore come "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza".

Non viene così definita la mediazione, ma soltanto il soggetto mediatore.

Più recentemente, con la legge 3 febbraio 1989 n. 39 e relativo regolamento di attuazione, è stato previsto che per esercitare l'attività di mediatore è necessaria l'iscrizione nel ruolo degli Agenti d'affari in mediazione istituito presso la Camera di Commercio, diviso in quattro sezioni, una delle quali destinata in particolare agli agenti immobiliari.

I moduli o formulari utilizzati dagli agenti immobiliari, sempre ai sensi della citata legge, devono contenere gli estremi dell'iscrizione nel ruolo dell'agente, o nel caso si tratti di società, del legale rappresentante; devono essere chiari e comprensibili e ispirati ai principi della buona fede contrattuale. Per rendere possibile un controllo "a doppio filo", è previsto l'obbligo del deposito dei moduli o formulari presso la Commissione incaricata della tenuta dei ruoli e della vigilanza sull'esercizio dell'attività degli iscritti, ai sensi degli articoli 5 e 7 della legge 39/89.

Si ritiene che l'incarico conferito al mediatore di concludere un determinato affare non possa considerarsi costituito fino a quando non diventi "trilatero" ossia fino a quando le parti rispettivamente interessate alla vendita e all'acquisto, non siano state messe in relazione per effetto dello svolgimento di una attività di fatto dell'agente immobiliare.

Può avvenire che, in seguito alla mediazione offerta dall'agente immobiliare a dei soggetti che non la rifiutano, si verifichi la conclusione dell'affare per effetto del suo intervento: anche per facta concludentia (non "accidentale") si può quindi perfezionare il contratto di mediazione immobiliare, non necessitando di forma scritta. Il diritto alla provvigione matura a favore del mediatore, normalmente nei confronti di entrambe le parti, "se l'affare è concluso per effetto del suo intervento" (articolo 1755 codice civile). Nel caso in cui la mediazione sia "occulta", ossia una parte non abbia avuto consapevolezza della stessa e non stata messa così in condizione di valutare l'incidenza della provvigione nell'affare, si dovrà negare il diritto del mediatore alla provvigione.

E' importante specificare che, ai sensi dell'articolo 6 della legge 39/89, "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli". L'incarico ricevuto di mediare comporta diritti e obblighi del mediatore: il diritto al rimborso delle spese autorizzate dalla parte conferente l'incarico (salvo patti o usi contrari ex articolo 1756 codice civile) e l'obbligo di attivarsi per favorire la conclusione dell'affare, comunicando alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (articolo 1759 codice civile).

Segnaliamo che una corretta informazione consentirà sempre al Cliente di valutare adeguatamente la convenienza dell'affare. Venendo al caso di specie, se al Ns. Amico è stata richiesta una provvigione da ....un abusivo, ovvero da soggetto privo del titolo di mediatore professionale, alcuna somma dovrà essere pagata! E se per caso, il finto "mediatore" dovesse minacciare di fare causa, nessun problema...Oltre a non ottenere nulla, molto probabilmente verrà verosimilmente condannato alle spese di lite.


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